红星美凯龙出资性房产占总资产七成 短期债资金缺口25亿

6月

红星美凯龙出资性房产占总资产七成 短期债资金缺口25亿

红星美凯龙出资性房产占总资产七成 短期债资金缺口25亿
长江商报记者江楚雅上交所向红星美凯龙下发年报问询函,针对出资性房地产、主营事务运营状况和首要财政信息等方面提出六大问题。长江商报记者整理发现,作为家具卖场巨子的红星美凯龙,囤房比一线房企还多,出资房地产的赢利挨近主业。红星美凯龙2018年年报显现,公司出资性房地产占总财物比重约七成。公司出资性房地产公允价值变化收益为18.20亿元,占赢利总额的份额为30.24%。2016年至2018年末,该公司出资性房地产账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元。Wind数据显现,到5月17日,A股上市公司中有3家公司持有出资性房地产超越500亿元,分别为红星美凯龙798.77亿元、中国建筑689.42亿元和万科A560.55亿元财经评论员严跃进向长江商报记者表明,出资性房地产事务实际上是其相关物业租金收益添加的表现,所以总体上和红星美凯龙的事务是匹配的。当然这也旁边面阐明晰重财物的危险,未来仍是需要在轻财物方面发力,尤其是在运营、办理和品牌输出等方面。出资性房地产占总财物比重约七成上交所关注到,红星美凯龙近三年年报显现,2016年至2018年末,出资性房地产账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元,逐年增值较快;2018年末,出资性房地产占总财物的比重达70.84%,为最首要的长时间运营性财物。6月1日,红星美凯龙对《2018年年度报告的过后审阅问询函》的回复布告显现,其在全国共持有68家物业,出资性房地产面积达688.82万平方米。账面价值785.33亿元。而所有这些房产的置办本钱为460.45亿元。“公司持有房地产的意图是用于赚取租金用处,因而已投入使用的建成物业选用收益法比较合适。由于以前年度均选用收益法评价,因而本次评价连续之前年度评价办法,未选用商场法评价,而持续选用收益法进行评价。”出资性房地产首要来源于自营形式。到2018年,红星美凯龙运营直营店80家,其间自有物业有53家,占比66.3%,租借或合营联营的有27家。除了将自有物业算入出资性房地产之外,2018年年报显现,红星美凯龙持有公允价值为15.55亿元的出资性房地产在项目合作方具有使用权的土地上,并将其确以为以融资租借方法租入的出资性房地产。为此,问询函要求其发表该项房产的基本信息,阐明将该项房产确以为以融资租借方法租入的出资性房地产的根据。红星美凯龙2018年运营直营店80家,托付办理加盟店228家。竟然之家2018年直营商场86家,加盟商场198家。尽管红星美凯龙直营店占比低于竟然之家,但其出资性房地产所占总财物份额却高于竟然之家。红星美凯龙2018年末财物总计1108.6亿元,其间出资性房地产占比71%;竟然之家2017财物总计372亿元,其间出资性房地产占比45%。资金缺口25亿无法掩盖短期债款4月15日,标普发布评级布告称,将红星美凯龙的主体信誉评级从“BBB-”下调至“BB+”,原由于其活动性弱化与再融资危险上升,这与红星美凯龙的债款上升有关。红星美凯龙2018年年报发表,2018年短期告贷、长时间告贷、敷衍债券等有息负债算计266.11亿元,同比添加60.61%。利息费用为16.70亿元,同比添加32.46%。此外,还有2.03亿元的利息费用本钱化。近年来,红星美凯龙的财物负债率从2015年末的48.58%提升至2018年的59.1%。到2019年3月底,红星美凯龙总负债到达685亿元,较2018年末的656亿添加29亿元,活动负债为239亿元,尽管较2018年末的253亿元有所下降,可是比照其活动财物144亿元,活动负债是活动财物的1.66倍。有息负债占母公司股东权益的份额到达57%。到2019年3月底,红星美凯龙的短期告贷及一年内到期负债为99.58亿元,在手货币资金进一步下降至74.42亿元,缺口为25.16亿元,依然无法掩盖短期债款。2019年一季报显现,公司财政费用同比剧升54.86%。对此,红星美凯龙表明首要系有息负债规划上升,导致利息开销添加所造成的。红星美凯龙回复称,2018年新增告贷181.84亿元。到2018年12月31日,短期告贷、长时间告贷、敷衍债券等有息负债较上年添加43.97亿元,同比添加17%,财政费用添加4.01亿元,同比添加35%。此外,2016-2018年,运营活动现金流分别为39.83亿元、65.28亿元以及58.58亿元,出租率及租金水平相对平稳,2018年各项事务收入均完成了添加,公司全体运营现金流安稳。标普表明,红星美凯龙加速扩张脚步将令其财物负债表承压。到2018年末,公司出资活动发生的现金流量净额为-109.9亿元,能够看出红星美凯龙的扩张势态。标普估计,2019年红星美凯龙的本钱开销将坚持约为80亿元至90亿元。